依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第187条的规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押权设立之后，对于抵押权人而言，其意义主要有二：其一，债权的实现有了物的保证；其二，相比于普通债权，具有了就担保财产优先受偿的权利。然抵押权人能够在多大范围内实现优先受偿，则取决于抵押物的担保范围。对于担保范围，《物权法》第173条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”然上述担保范围是否必须进行登记，法律规范并未明确，进而导致司法实践中出现了如下争议：当不动产登记簿仅记载主债权数额未记载担保范围时，抵押权人的优先受偿范围如何确定？对此问题，笔者尝试在梳理实践和理论观点的基础上，结合现实需求，寻求可行的解决之道。
一、问题：不动产抵押登记的债权数额是否等同优先受偿范围
对于不动产抵押而言，其登记的表现形式以《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日实施）为分界点。该条例实施之前，登记的外现形式是“他项权证书”，其相关的登记项目显示为“债权数额”，实践中此处登记的绝大多数为债权本金；该条例实施之后，抵押权的外现形式为“不动产登记证明”，其相关的登记项目显示的是“担保债权的数额”，与之前相比并无实质变化。
对于不动产抵押的优先受偿范围而言，其相关纠纷主要体现出两种类型。第一种发生在抵押权人和债务人之间，即当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，对于未记载于不动产登记簿的利息、违约金等数额，能否成为抵押权人的优先受偿范围并被裁判主文所确认时常成为纠纷起因。第二种发生在在先抵押权人与普通债权人或后顺位抵押权人之间，即抵押物所有人的债务繁多，在多个债权人申请执行进入到执行分配程序之后，在先抵押权人享有的优先受偿权范围，直接关系到普通债权人和后顺位抵押权人的利益，故上述各方时常就在先抵押权人的优先受偿范围与抵押登记之间的关系产生争议，进而引发执行分配方案异议之诉。
以上文所述的不动产抵押的登记形式为基础，此类纠纷中当事人的争议焦点集中在两个层面：其一，不动产权属证书上所记载的“债权数额”是否等同于担保范围即抵押权人能够优先受偿的范围？其二，在不动产登记簿记载的“债权数额”与抵押合同约定的担保范围不一致时，应以何种标准确定抵押权人的优先受偿范围？对于上述两个问题，实务界和理论界的观点均不一致。
二、争议：实务界和理论界的代表性观点梳理
（一）实务界的代表性观点梳理
具体到司法实践，笔者结合从中国裁判文书网上查询的案例及各省高级人民法院的规范性文件，从中梳理出了和“不动产抵押登记与优先受偿权范围”相关的三种代表性观点。
第一种观点可归纳为“严格登记论”。即以不动产权利证明或登记薄中记载的债权数额来确定抵押权人的优先受偿范围。如《江苏省高级人民法院民二庭关于当前商事审判若干问题的解答》规定：“问：在金融借款纠纷中，银行与债务人、担保人在以房地产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但是在办理房地产抵押登记时，登记机关在登记薄上记载的主债权范围仅为本金部分，或者登记机关发放的他项权证记载的主债权范围仅为本金部分，与当事人之间的抵押合同约定不一致，当抵押权人要求就抵押物超出本金部分的价值优先受偿，或者当后顺位的抵押权人要求就超出部分优先受偿，或者债务人的其他债权人要求就超出部分共同受偿时，就会发生权利受偿范围和顺位的冲突，应当如何处理？答：房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《物权法》第16条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。”
第二种观点可归纳为“遵循约定论”。即在不动产登记簿仅记载主债权数额时，抵押权人享有的优先受偿权范围应以合同约定为准。如《重庆市高级人民法院关于办理实现担保物权案件若干问题的解答》规定：“担保合同约定的担保范围与抵押登记、出质登记中记载的担保范围不一致的，原则上应以登记的担保范围为准。但由于行政行为不规范造成登记的担保范围与约定担保范围不一致的，在合同内容合法有效，合同约定担保范围及于主债权、利息、违约金等，且双方对担保范围均无异议，而登记仅载明了主债权本金的情况下，登记效力应及于符合法律规定及合同约定的利息、违约金等其他费用，申请人可在据以登记的担保合同约定的范围内依法享有优先受偿权”。《四川省高级人民法院关于审理实现担保物权案件若干问题的意见》规定：“当事人在担保合同中约定的债权范围包括利息及实现债权的费用，担保物权仅登记主债权的，担保物权的范围以当事人的约定为准”。北京市第四中级人民法院于2016年发布的《金融借款合同纠纷审判白皮书》中记载“抵押合同约定的抵押范围通常包括债务本金、利息、逾期利息、诉讼费、实现债权的费用等，而房地产登记部门所登记的抵押权他项权利证书常常仅载明借款本金的数额。我们认为，金融借款合同涉及担保，应当遵循当事人意思自治原则和物权法定原则，物权法规定的担保范围不仅包括主债权还包括利息、违约金等，当事人在合同中对担保范围有明确约定的，虽然登记公示的他项权利证书只载明本金数额，仍应当按照双方抵押合同约定的抵押范围认定。”
第三种观点可归纳为“限制登记论”，即如果当事人仅将本金登记在不动产登记簿中，而对于利息、违约金等其他费用没有登记，此种情况下，抵押合同约定的借款期间的利息因属于主债权的法定孳息，不论登记与否，抵押权人均有权优先受偿，但对于迟延利息、违约金和实现担保物权的诉讼费用，如果当事人没有登记的，则不能优先受偿，不能对抗顺位在后的抵押权人
（二）理论界的代表性观点梳理
具体到理论界，对于本文所涉问题的观点亦存在诸多差异，其中代表性的观点如下。
第一种观点认为，担保物权所担保的主债权必须登记，至于主债权之外的其他项目如利息、违约金等是否应当登记，要根据情况决定，有些项目如利息是可以提前约定的，应当登记，有些如损害赔偿金、实现担保物权的费用是无法事先预测、无法估量的，因此不需要登记。
第二种观点认为，约定利息和违约金如果没有登记，则抵押权不能优先受偿，只能在抵押当事人之间发生效力。但是，迟延利息本质上属于金钱债务迟延履行时的违约金，在发生延期还款的事实后完全可以按照法定利率计算，故此即便没有登记，也属于抵押权担保的债权范围。
第三种观点认为，就以登记为生效要件的担保物权而言，当事人之间关于利息（无论是约定利息、迟延利息）和违约金的约定，必须记载于不动产登记簿，从而贯彻物权公示原则，透过登记簿向外界展示担保物权的具体担保范围，倘若当事人没有将其关于利息和违约金的约定加以登记的，则此种约定只能在当事人之间发生法律效力，担保物权人就该利息和违约金等主债权之外的担保对象，不具有优先受偿权。
三、原因：规范的多重解读与登记项目的缺失
（一）规范的多重解读
分析诸多案例，其裁判观点之所以存在差异，原因之一在于对法律规范的解读不同，具体而言，主要集中在《物权法》第173条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第61条。前者规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”后者规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”
《物权法》的上述规范明确了担保物权之担保范围的法定性和约定性。所谓法定性，是指其已经为抵押权的担保范围明确了具有概括和兜底意义的内容；所谓约定性，是指当事人可以其意思自治为原则，对于抵押物的担保范围另行约定。然上述担保范围是否需要以登记的形式表现出来？法律规范并未给出明确答案。《担保法解释》的上述规范明确了登记与约定内容冲突时的选择标准，然而当不动产登记簿仅在“债权数额”一栏中记载本金时，能否视为其包含了担保范围并进而与抵押合同发生了约定层面的冲突？司法解释亦未进一步细化。
针对上述规范，第一种解读观点认为，《物权法》第173条具有补位“担保范围”的功能，因为推定是最起码的预见，源于交易主体最可能的意思，但凡设立抵押，债权人所欲担保的债权至少包括原债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，作为潜在的抵押权人，一般债权人也应当预见，法律关于担保范围意思的推定具有对世效力之法理，故此抵押人或其他当事人不能以登记簿没有“担保范围”的登记为由进行抗辩。至于《担保法解释》第61条，该条文是对抵押登记内容的规定，而非对担保范围的规定，故他项权利证书记载的权利价值不能否定当事人之间有关担保范围的约定。
另一种解读观点则认为，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，担保范围作为抵押权的内容之一，也应以不动产登记簿的记载为准，后顺位抵押权人依据不动产登记簿的记载知晓先顺位抵押权的担保债权数额，由此判断抵押物的抵押余额，继而对其债权受偿的可能性所做的合理预期，应受法律的保护，以符合抵押登记制度的本旨，维护交易安全，再结合《担保法解释》第61条的规定，如果当事人可依据抵押合同约定的担保范围对抗抵押登记的内容，则突破了不动产登记簿记载的范围，不仅有悖于物权公示、公信原则，而且会损害顺位在后抵押权人登记的抵押债权的实现。
分析上述两种解读，其争议本质涉及到两个基本问题的判断。其一，《物权法》对于担保范围的规定是否具有推定的对世效力进而无需再就此进行登记；其二，现行不动产抵押登记的内容是否可以概括性的包含优先受偿的范围，进而能否以与登记内容“不一致”为由排除合同约定的担保范围。
（二）登记项目的缺失
不动产抵押登记与担保范围的关系之所以引发争议，还与不动产登记所面临的现实情况具有很大关系，笔者尝试从普遍性和特殊性两个角度作出如下梳理。
其一，从普遍性的角度分析。以房屋抵押登记为例，不动产统一登记制度实施之前，根据住房和城乡建设部颁布的《房屋登记簿管理试行办法》第９条的规定：房屋他项权利的内容，记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限等内容。但是，在格式化的他项权利证书中，能够填写的主要栏目为以下八项：房屋他项权利人、房屋所有权人、房屋所有权证号、房屋坐落、他项权利种类、债权数额、登记时间、附记。再根据住房和城乡建设部《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》：“他项权利种类：填写抵押权或地役权等他项权利；债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的被担保主债权的数额；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的最高债权额；附记：填写需要记载的其他事项，设定最高额抵押的，应在附记栏中注明；地役权登记的，需役地房屋坐落应在附记栏中注明。”由此可知，申请人办理抵押登记时须记载的八项内容中，并没有前述规定中的 “担保范围”。
2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》实施，全国实施不动产统一登记制度，其权利外观形式主要有《不动产登记簿》《不动产权证书》《不动产登记证明》。对于抵押权而言，除了登记机关保管的不动产登记簿之外，抵押权人获得的是《不动产登记证明》，该证明中与抵押权相关的内容记载于“其他”一栏，“使用和填写说明”中显示此处应填写的是“担保债权的数额”；不动产登记簿的抵押权登记信息页中仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”栏，没有担保范围栏。
此外，在多地政府部门的操作过程中，抵押登记的“债权数额”处绝大多数为主债权数额，即便当事人要求登记利息、违约金等项目，也不可能在权利外观证书上显示，仅有可能在登记机关的信息系统中“备案”（如北京地区）。
其二，从特殊性的角度分析。为了解决本文所论及的争议性问题，部分地区的金融机构开始与不动产登记部门合作，尝试以登记内容的明确来避免纠纷。如上海银监局与上海市不动产登记局联合印发了《关于启动新版银行在线查询不动产登记信息系统的通知》，其中规定：抵押担保范围是新版不动产抵押登记申请表中新增的内容，由各银行和当事人自行约定并明确表示是否需要在不动产登记簿上记载公示；需要记载抵押担保范围的，申请人应确保申请表中载明的抵押担保范围与抵押合同约定的内容一致，不得任意增加或减少。
结合上述的普遍性现状和特殊性尝试，可知不动产抵押登记所面临的客观现实是：外观权利证书并未明确设置“担保范围”的登记栏目，且多地的相关部门亦不进行此项的登记。由此，抵押权人之“权利公示”的愿望遭遇了困境，未被不动产登记簿记载的“担保范围”也并非通过尽其主观注意义务的方式所能实现。
四、解析：实然的选择与应然的出路
（一）实然的选择
一般而言，裁判者对于本文所论及的问题应遵循如下的应然性逻辑思考：抵押权的设立需要以登记为标准；担保范围应当在抵押权设立登记时明确记载；抵押权人的优先受偿权以登记的担保范围为限。然而，具体到司法实践，裁判者需要面对的却是担保范围并未成为不动产登记之“常规内容”的客观现实，故此时裁判者需要作出的选择是：抵押权人优先受偿权的范围是以不动产登记簿记载的“主债权数额”为准还是以合同约定为准。换言之，对于裁判者来说，在应然的思考方式缺乏现实基础时，其又当采取何种符合实际的问题解决方式？对此，尝试作出以下分析。
其一，现行法律规范是否规定抵押权的担保范围必须进行登记？从法律经验上看，物权公示是确定物权权属的重要规定，《物权法》第6条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，以表公示，故不动产抵押权的设立当然需要以登记的方式完成。然抵押权的担保范围与抵押权的设立显然并非同一概念，抵押权设立的登记亦不等同于担保范围的登记，且无论《物权法》《担保法》还是相应的司法解释，均未明确要求担保范围必须进行登记。
其二，如果以登记的主债权数额作为抵押权人优先受偿的范围，将导致何种后果？无论金融机构抑或其他民事主体，其对抵押物所能担保范围的期待原则上与合同一致，在现实的登记背景下，如果确定抵押权人能够优先受偿的只有债务本金而不包含合同约定的违约金、利息等内容，其后果将会迫使抵押权人转向“曲线救国”，即直接以“高价估算”的方式将抵押权登记为最高额抵押权，进而“架空”一般抵押权，使其在规范中的存在失去现实意义。
其三，如果以合同约定的担保范围作为优先受偿权的依据，对于其他债权人是否构成侵害？就抵押权的设立而言，其公示的意义主要体现在两个角度，第一个角度是公示了抵押权和抵押权人的存在，进而使得不动产在交易市场上具有了鲜明的“限制性负担”；第二个角度是公示了抵押权人的优先受偿权，即告知顺序在后的抵押权人和普通债权人，在先登记的抵押权人对于抵押物的价值能够优先受偿。故此时，在后抵押权人和其他债权人对于其不能从抵押物上获取清偿的可能性已经有了预期。至于该预期的程度则涉及到了抵押物的担保范围，此时对于在后的抵押权人而言，其知晓担保范围的途径，即存在《物权法》第173条的宣示性条款，也可向抵押人和登记机构查询。对于普通债权人而言，因不存在物的担保，故债务人是否具有不动产并非债权形成时考虑的必然因素，换言之，普通债权人在债权形成时并不存在对抵押权的登记信赖。退一步而言，即使普通债权人在债权形成时考虑了债务人的不动产，然在其未成为债权对应的担保物时，债务人可随意处置，故此时，普通债权人对于该不动产并不存在债务清偿的合理预期。
换一个角度，再来分析在后抵押权人和普通债权人对于登记的信赖基础是否存在。就不动产登记而言，其具有明显的推定力，从而使登记权利人不证自明的成为不动产物权人，在此前提下，即使不动产登记错误，那么善意第三人基于登记信赖取得的物权，也当得到保护。故此，第三人产生信赖的前提当然是存在登记，如果登记项目缺乏，信赖自无从谈起。对于当下的抵押权登记而言，普通债权人或后顺位的抵押权人可以产生的信赖主要包括：抵押权人是谁；担保的主债权数额是多少，因为上述两者已明确记载于不动产登记簿中。至于担保范围，在权利凭证上并未记载的前提下，恐难以得出第三人对此产生信赖的结论。
由上分析可知，将抵押权人享有的优先受偿范围以合同约定作为界定标准，并未给普通债权人和后顺位抵押权人的信赖利益造成猝不及防的冲击，也难谓对其预期利益造成了损害，其只不过是裁判者在法律规范和登记现实未能完全契合的背景下，对于抵押物优先受偿范围作出的实然选择。这也是在笔者所查询到的案例和高级法院的规范性文件中，“遵循约定说”成为多数观点的重要原因。至于《担保法解释》第61条的理解路径，当不存在过多障碍，其所谓抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，当指在“名目对应”的基础上，如两者关于主债权数额、担保范围的内容出现矛盾时，基于登记的公信原则，应当以登记记载的内容为准。
（二）应然的出路
如上文所述，抵押权作为担保物权，其作用之一在于为债务的顺利清偿提供物的保证；作用之二在于抵押权人能够就抵押物的价值享有比普通债权人优先受偿的权利。从此意义上而言，优先受偿的范围同样属于抵押权的重要内容，然在当下，抵押权优先受偿的范围与登记之间之所以出现上述诸多争议，主要原因在于法律规范和登记制度的模糊化。“顺从”于现实，实践中的多数观点选择了“遵循约定”的方式，然并未从根本上解决争议。反观域外的立法例，诸多国家如德国、日本等都要求当事人必须将其关于担保范围的约定通过登记加以公示，从而使第三人准确获悉。如《德国民法典》第1115条第1款规定：“在抵押权登记时，必须在土地登记簿上写明债权人、债权的金额，债权为支付利息的，还必须写明利率，应当交付其他从给付的，须写明金额。此外，为说明债权，可以查照登记同意书”。故为了更明确的将实践反映到理论，进而消除诸多不必要的争议，从应然性的角度分析，尚需在规范和登记制度层面细化两方面的措施。
其一，从规范的层面而言，可通过对《物权法》的完善或借助于司法解释的方式，明确抵押权登记之时，担保范围属于必须登记的内容且原则上优先受偿权的范围以登记为准，从而将担保范围和优先受偿范围的“身份属性”明确，避免在是否需要登记尚存争议的前提下去探讨登记内容与优先受偿范围之间的关系。其二，从登记制度层面而言，完善不动产登记证明和不动产登记簿的格式内容，明确设置“担保范围”。就上述两项措施而言，其更多是操作层面的改进问题，并不存在理论上的障碍，且上述措施不仅有助于抵押权人的权利保障，同时对于不特定的第三人而言，不动产登记簿上多一些确定性权利的外观宣示，亦可增强交易结果的可预期性。当然，理论上亦有观点以当事人约定的利息、违约金、损害赔偿等项目或违反法律规定或难以确定为由否定登记的必要性。然客观而言，无论是否存在登记，上述项目在确定抵押权的优先受偿范围时，都会存在一个司法审查的标准问题，而该问题的解决依赖于规范层面的统一性规定，与是否登记之间并无必然联系。
