原告甲公司诉称，2008年5月21日，原告与郭某签订抵押合同，郭某以其所有的房产a作为原告为乙公司担保的反担保措施，并办理了抵押登记，后原告为乙公司偿还贷款后，乙公司及郭某未归还原告代偿资金，原告遂起诉至法院，在原告实现抵押权后要求被告王某腾房，王某一直以其2009年与郭某签订的房屋租赁合同为由拒不迁出，故原告要求法院判令1、被告立即停止侵害，返还房屋a；2、被告支付非法占用期间的费用375000元。

被告辩称，其基于租赁关系合法占有涉案房屋，原告所主张的房屋占用费没有事实和法律依据。

1、原告通过行使抵押权取得涉案房屋所有权，已经生效法律文书确认，对涉案房屋应享有占有、使用、收益等权利。虽然被告主张其基于租赁合同占有房屋，但是根据法律规定，原告设立的抵押权早于房屋租赁合同的签订时间，故被告无权要求继续履行租赁合同；

2、关于使用费标准，应以同地段同情况的房屋月租金为标准支付。

关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一） 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二） 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《中华人民共和国物权法》

第三十四条

【返还原物权请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十七条

【损害赔偿和其他民事责任请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 
第三十九条

【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

被告王某将房屋腾空并返还使用费。