一、小产权房买卖法律规定

《土地管理法》第六十三条规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

二、小产权房买卖合同无效

1、合同无效的情形

（1）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

（2）如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。

2、法律规定合同无效后的处理规则

（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（2）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

3、合同被认定无效后的几种情况处理

（1）合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。

（2）如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

（3）按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

（4）拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，一般还需诉讼解决。

三、 小产权房买卖合同有效的情形

（1）如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效；

（2）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

四、 离婚时对小产权房的处理原则

（1）对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定

（2）对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定

（3）离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理