一、基本案情

2010年，当事人通过中介与房主订立二手房买卖合同，约定房款数额及支付期限、过户时间、违约责任等。后当事人了解到其欲购买的房屋在银行设有抵押，双方遂口头约定，当事人支付完钱款后，房主去银行办理解押。后当事人先后将房款如数汇至房主账户内并根据合同约定时间前往不动产交易中心办理过户手续，在办理的过程中，房主趁机离开，将收到的房款挥霍，并未依约办理解押。事后当事人才了解到，房主存在大量债务，并在众多法院有经济纠纷，其中，银行主张抵押权，申请法院将房屋依法查封拍卖。而当事人当时已实际入住该房屋。

二、律师分析

首先，当事人在欲购买涉案房屋时已查明有银行抵押，正确的做法应当是与房主就办理解押一事签订书面协议，商定先支付部分钱款，待办理完解押后再支付剩余房款，或者与房主共同前往银行办理解押，这样就不会出现以后的麻烦。

其次，在银行对房主提起诉讼时，当事人应当申请作为第三人加入该诉讼，通过诉讼程序保护其合法权益。

最后，虽然根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。当事人可据此向法院主张权利，但由于抵押权在先，且根据法律规定属于优先受偿权，因此，本案中，当事人实际购买的房屋按照法律程序需被执行拍卖。